(현재 상황 내용)1. 당사는 전소유자로부터 건물을 매입하고 현재 잔금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 완료한 상태입니다. 1) 등기접수일 : 2021년 7월 22일 2) 등기원인 : 2021년 5월 28일2. 현재 매입한 건물 내에는 전소유자와 임대차계약을 체결하고 사용하고 있는 업체가 4군 데 있습니다. 1) 전소유자와 임대차계약 체결현황 - A 회사 : 최초 계약기간 : 2018년 2월 16일 ~ 2021년 2월 15일까지(36개월) -> 기약기간 만료 후 현재 재계약이 체결되지 않음 현재 4군데 모두 임대차계약서에 임대인이 임대기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다 “이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다” 는 문구가 기재가 되어 있지 않습니다. 따라서 현재 계약기간은 만료 되었고 현재까지 임차하여 건물을 사용하고 있는 중입니다.(특약사항) : 임차인은 임대료를 3회 이상 연체할 수 없고 그 이상 연체시 임대인이 해약할 수 있고 임차인은 즉시 명도하여야 한다. - B 회사 : 최초 계약기간 : 2015년 6월 1일 ~ 2017년 5월 31일까지 -> 기약기간 만료 후 현재 재계약이 체결되지 않음(특약사항) : 임차인은 임대료를 2회 이상 연체할 수 없고 그 이상 연체시 임대인이 해약할 수 있고 임차인은 즉시 명도하여야 한다. - C 회사 : 최초 계약기간 : 2013년 8월 16일 ~ 2015년 8월 15일까지 -> 기약기간 만료 후 현재 재계약이 체결되지 않음(특약사항 없음) - D 회사 : 최초 계약기간 : 2020년 5월 30일 ~ 2022년 5월 30일까지 (특약사항) : 임차인은 임대료를 2회 이상 연체할 수 없고 그 이상 연체시 임대인이 해약할 수 있고 임차인은 즉시 명도하여야 한다.3. 당사는 소유권이전등기가 완료되어 현재 소유자로써 기존 임대인과 임대차계약을 새로 체결하고자 하는데 임대인들이 계약을 할 수가 없다고 합니다. 당사는 현재 건물이 낡거서 2022년 3월1일부로 리모델링을 할 예정입니다. 따라서 기존임대인과 임대차계약 체결을 2022년 2월 28일까만 체결해야 되는 상황입니다. 1) 임대차계약을 체결할 수 없다고 하는 이유 - 전 소유자가 매각에 대한 애기를 전혀 하지 않고 소유권을 이전한 후에 애기를 했다고 하는 점 - 이전을 하게 되면 이사비용을 주어야 한다는 점 단 이점에 대해서는 전소유자가 임대료 1개월분을 공제 해 주기로 했는데 기존 임대인들은 각자 요구하는 이사비용이 너무나 차이가 발생하고 있음 (최대 7개월 임대료 공제를 요구하는 임대인도 있음) - 현재 공장에 신규설비 투자를 했는데 이전하게 됨으로써 손해배상을 해주어야 한다고 하는점 (최대 1.5억원을 요구하는 임대인도 있음)4. 이러한 사항에 대해 질의하고자 합니다. 1) 현재 기존 임대인들이 자기들의 요구 조건을 들어주지 않으면 당사와 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하는데 당사에서는 기존 임대인에 대해 무단점유로 어떤 해결 방안이 있는가요 2) 공장에도 상가임대차보호법이 적용이 되는가요 - 어떤 변호사 및 법무사는 적용이 된다는 애기도 있고 적용이 안 된다는 애기도 있는데 누구 말이 맞는지 알 수가 없습니다.(현재 사업자등록을 하고 회사를 운영하고 있음)바쁘시더라도 질의에 대한 답변을 빠른 시일 내에 주시면 감사하겠습니다.수고하세요.

아래 상가건물임대차보호법 규정을 보면 공장의 경우에도 상가건물임대차보호법이 적용된다고 보입니다{4. 2)에 대한 답변}.상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 만약 임차인들이 아래의 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 있는 경우에는 신청인이 임차인들과 새로이 계약서를 작성하지 않는다고 하더라도 종전의 임대차계약관계가 그대로 유지된다고 볼 수 있습니다.상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.한편 계약이 종료하였음에도 불구하고 기존 임차인들이 퇴거하지 않는 경우에는 신청인으로서는 결국 건물명도소송을 통해 점유를 회복할 수밖에 없다고 보이며{4. 1)에 대한 답변} 이 과정에서 신청인이 원용할 수 있는 상가건물임대차보호법 조항은 다음과 같다고 보입니다.상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우정리하면 기존 임차인들이 퇴거하지 않겠다고 하는 것은 법정갱신청구권을 행사하겠다는 것으로 해석되며 이에 대하여 신청인은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목에 의해 법정갱신청구를 거절할 수 있다고 보입니다.다만 법정갱신이 1년씩 이루어지는 점에 비추어보면 A회사는 재건축 전에 계약기간이 만료하므로 큰 문제가 없다고 보이나 BC D회사의 경우에는 임대차계약기간 도중에 임대차계약을 해지하여야 하는 상황이므로 신청인으로서는 BCD회사의 각 잔여기간에 대한 손해를 배상하거나 BCD회사의 계약만료 시점에 상기 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목에 의해 갱신청구를 각 거절하면 될 것으로 보입니다(이 경우 재건축 시기는 최종의 임대차기간 만료 시점인 C회사의 8월 15일 이후가 될 것입니다).상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.이상의 내용은 본 전문위원의 개인적 견해이며 유권적 해석을 위해서는 거주하시는 지역의 상가건물임대차분쟁조정위원회(수원:031-8007-3430)를 통해 확인하시기 바라며 동 위원회에서는 상가건물과 관련된 분쟁을 원만히 해결하기 위한 상가건물임대차분쟁조정제도도 운영하고 있으므로 참고하시기 바랍니다.저는 충북지방중소벤처기업청 비즈니스지원단 송재호 입니다. 추가로 궁금하신 사항은 충북지방중소벤처기업청 043-230-5308 으로 연락주시기 바랍니다.감사합니다.

다음과 같이 검토의견드립니다. 다만 용어가 혼동되어서 그러는데 전 소유자부터 공장을 매수한 귀사가 이제 임대인이고 전 소유자와 계약한 분들은 임차인입니다. 따라서 아래 질문의 임대인은 기존 임차인으로 이해하고 답변을 드리겠습니다.1) 현재 기존 임대인들이 자기들의 요구 조건을 들어주지 않으면 당사와 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하는데 당사에서는 기존 임대인에 대해 무단점유로 어떤 해결 방안이 있는가요 ==> 최대한 계약체결에 노력하시되 안되면 계약해지 및 무단점유에 의한 명도소송(손해배상 포함)을 진행하셔야 합니다. 차임 연체가 2회 이상이므로 계약해지 사유는 됩니다. 2) 공장에도 상가임대차보호법이 적용이 되는가요 - 어떤 변호사 및 법무사는 적용이 된다는 애기도 있고 적용이 안 된다는 애기도 있는데 누구 말이 맞는지 알 수가 없습니다.(현재 사업자등록을 하고 회사를 운영하고 있음) ==> 공장이 어떤 성격이냐에 따라 다릅니다. 단순한 창고나 제조작업장이면 적용대상이 아니나 해당 공장에서 판매 등 영업행위가 이뤄지면 상가로 보아 상가임대차보호법의 적용을 받습니다.저는 서울지방중소벤처기업청 비즈니스지원단 김기현 입니다. 추가로 궁금하신 사항은 서울지방중소벤처기업청 02-2110-6351~4 으로 연락주시기 바랍니다.감사합니다.

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